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La constitución de un usufructo sobre un inmueble: aspectos fiscales clave
La constitución de un usufructo sobre un inmueble: aspectos fiscales clave
Cuando se constituye un derecho de usufructo, ya sea vitalicio o temporal, sobre un inmueble, el propietario genera un rendimiento del capital inmobiliario que debe ser valorado a precio de mercado conforme a lo establecido en los artículos 6.5, 22 y 40.1 de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Constitución a título gratuito
Si la constitución del usufructo se realiza de forma gratuita y esto puede acreditarse adecuadamente, no se aplicará la presunción de onerosidad recogida en el artículo 6.5 de la Ley del IRPF. En este caso, el rendimiento neto imputable seguirá lo dispuesto en los artículos 24 y 85 de la Ley durante cada año de duración del usufructo.
La transmisión de la nuda propiedad
Una práctica común es que los padres decidan reservarse el usufructo de un inmueble y transmitir la nuda propiedad a favor de sus hijos. Esto genera para los transmisores una ganancia o pérdida patrimonial que se calcula conforme a los artículos 34 y siguientes de la Ley del IRPF.
Exención por mayores de 65 años
Si el inmueble transmitido es la vivienda habitual y el transmitente tiene más de 65 años, podrá beneficiarse de la exención prevista en el apartado 4.b del artículo 33 de la Ley del IRPF, como establece la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (DGT CV0775-24).
Transmisión posterior del usufructo
En caso de que el usufructuario transmita posteriormente su derecho, esto generará una nueva ganancia o pérdida patrimonial, adicional a la derivada de la transmisión inicial de la nuda propiedad, incluso si el usufructo se transmite al nudo propietario.
Rentas durante el desmembramiento del dominio
Cuando un inmueble arrendado se encuentra en situación de desmembramiento del dominio (es decir, con una persona como nudo propietario y otra como usufructuaria), los rendimientos del capital inmobiliario generados por el arrendamiento, así como la imputación de rentas inmobiliarias, corresponden exclusivamente al usufructuario.
Transmisión conjunta por el nudo propietario y el usufructuario
En los casos de desmembramiento del dominio, si el inmueble es transmitido por ambas partes (nudo propietario y usufructuario), cada uno deberá reflejar en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial correspondiente.
Valoración de los derechos en la transmisión
La Ley del IRPF no establece un criterio específico para asignar el porcentaje del precio de venta entre nuda propiedad y usufructo. Por ello, su valoración dependerá del importe real de la transmisión, siempre que este no sea inferior al valor normal de mercado, conforme a la consulta vinculante DGT CV1415-10.
Adquisición gratuita de derechos de usufructo o nuda propiedad
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Desde la perspectiva del adquirente, si la constitución del usufructo o la transmisión de la nuda propiedad se realiza a título gratuito, esto dará lugar a una obligación tributaria en el marco del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Conclusión:
La constitución de un usufructo y la transmisión de la nuda propiedad son operaciones con implicaciones fiscales significativas, tanto para el transmitente como para el adquirente. Comprender las normas aplicables y los supuestos de exención puede marcar la diferencia en la planificación fiscal de estas operaciones.
